Забудьте о советских очередях: кто получит жилье и что изменит новый Жилищный кодекс

Украина до сих пор живет по жилищным правилам, написанным еще в 1983 году в Советском Союзе. Этот документ создавали для страны, где квартиры раздавало государство, а люди годами стояли в очередях на собственное жилье. Сегодня мы покупаем и продаем недвижимость, арендуем квартиры, создаем ОСББ, а законодательство до сих пор говорит на языке плановой экономики и ограниченной собственности.

Почему упразднение советского Жилищного кодекса давно назрело, что будет регулировать жилищные отношения после его отмены и какие нормы критически важно прописать в новом документе, выяснял "Телеграф".

Советское наследие: когда государство решало, где тебе жить

13 января 2026 года Верховная Рада проголосовала за отмену Жилищного кодекса. Парламентарии приняли законопроект №12377 "Об основных принципах жилищной политики", который должен ввести европейские подходы вместо устаревших советских норм о квартирных очередях и ограниченное право собственности.

Жилищный кодекс 1983 года был создан для совсем другой страны. Тогда государство было главным владельцем всего жилья, а граждане только пользовались квартирами. Частной собственности на жилье в современном понимании не существовало — люди были скорее временными пользователями, чем настоящими хозяевами квадратных метров.

За три десятилетия независимости ситуация кардинально поменялась. Появился рынок недвижимости, ипотека, частные застройщики, ОСМД и миллионы владельцев квартир. В то же время Жилищный кодекс продолжал действовать, создавая абсурдные ситуации — ведь речь шла о реалиях, которых давно не существует. Парламент годами откладывал обновление жилищного законодательства, пока война не поставила вопрос ребром: уничтожены дома, миллионы переселенцев и необходимость восстановления требовали современных правил игры.

Новый закон отменяет устаревший кодекс и предлагает рамочные принципы жилищной политики. Это значит, что депутатам еще предстоит принять десятки других законопроектов и внести изменения в Налоговый кодекс, чтобы система заработала полноценно. Первый шаг сделан, но впереди еще длинная дорога.

Социальное жилье вместо очередей, компенсации вместо обещаний: что предлагают депутаты

Законопроект №12377 вводит несколько ключевых новаций, которых раньше в Украине не было. Первая — создание Единой информационно-аналитической жилищной системы, где каждый сможет увидеть данные обо всем жилом фонде страны, очередях на получение поддержки, о доступных программах и тарифах на коммунальные услуги. Это должно сделать процесс получения жилья прозрачным, а не тайной за семью печатями, как это было раньше.

Второе важное изменение – внедрение финансово-кредитных механизмов для обеспечения жильем. Речь идет о льготных долгосрочных кредитах, финансовом лизинге и аренде с правом выкупа. Эти инструменты давно работают в Европе, но в Украине до сих пор не было законодательной основы.

Третье новшество — появление понятия социального жилья для самых уязвимых слоев населения. Арендная плата в таком жилье будет зависеть от дохода семьи, которая должна помочь людям, которые не могут позволить себе купить или арендовать обычную квартиру. Это принципиально отличается от советской системы очередей, где люди могли ждать десятилетиями.

Закон также предусматривает предоставление служебного жилья военнослужащим, полицейским и другим категориям, которые определит правительство. Важный нюанс — такое жилье будет предоставляться только временно без возможности приватизации. Это должно предотвратить злоупотребления, когда служебные квартиры быстро становились частной собственностью.

Отдельный раздел посвящен компенсациям за уничтоженное или поврежденное жилье в результате войны. Законопроект закрепляет право граждан на возмещение, хотя механизм его реализации еще предстоит прописать в отдельных нормативных актах. Также предполагается создание специальных револьверных фондов в громадах для финансирования жилищного строительства и внедрение механизмов комплексной реновации устаревшего жилищного фонда.

"Это не угроза, а возможность создать справедливые правила": что говорят юристы об отмене кодекса

Адвокат Игорь Чудовский считает решение парламента логичным и своевременным. "Отмена советского Жилищного кодекса является логичным и давно назревшим шагом", — говорит эксперт в комментарии "Телеграфу". Он объясняет, что документ базировался на принципах, давно утративших актуальность.

"Документ 1983 года основывался на плановой экономике, где государство было основным собственником жилья, а граждане — только пользователями. Очереди на квартиры, ограниченное право собственности и игнорирование рыночных отношений давно не соответствуют реалиям современной Украины", — отмечает Чудовский.

Юрист говорит, что правовой вакуум после отмены кодекса не произойдет, потому что жилищные отношения уже регулируются Гражданским и Земельным кодексами, законами об ОСМД, жилищно-коммунальных услугах, аренде и судебной практике.

"Критически важно, чтобы новое жилищное законодательство предусматривало защиту права собственности в условиях войны, прозрачные механизмы компенсации за разрушенное жилье, понятные правила аренды и современную модель социального жилья без советских очередей", — отмечает адвокат.

Эксперт также обращает внимание на пробелы, которые следует восполнить в будущем законодательстве. "Еще было бы хорошо в будущем законе прописать правовые нормы, регулирующие отношения между застройщиками и инвесторами. Эту проблему я выделяю с учетом того, что на рынке недвижимости происходят мошеннические схемы по завладению средствами инвесторов", — отмечает Чудовский.

Юрист добавляет, что нужно более четко прописать отношения в ОСМД по поводу обязательств финансирования потребностей по обслуживанию домов. "Отмена старого кодекса — это не угроза, а возможность создать справедливые и европейские правила для граждан", — заключает адвокат Игорь Чудовский.

Напомним, "Телеграф" также писал, как в Украине срочно переписывают Трудовой кодекс. Он тоже застрял в прошлом столетии.