"єОселя" стала жорсткішою: хто тепер не зможе взяти пільгову іпотеку

Державна програма доступної іпотеки "єОселя" з лютого 2026 року запрацювала за новими правилами, які суттєво змінюють умови участі. Після ухвалення постанови Кабінету Міністрів №1637 у грудні 2025 року акцент зробили на більш адресній підтримці, однак фактично вимоги до кандидатів стали значно жорсткішими.

"Телеграф" розповість про всі відомі зміни.

Нові жорсткі вимоги до кандидатів

Ключова зміна стосується критеріїв забезпеченості житлом. Якщо раніше програма дозволяла участь сім’ям із певним обсягом вже наявної нерухомості, то тепер вона фактично орієнтована лише на тих, хто має мінімальні житлові площі.

Найпомітнішим нововведенням є перегляд нормативу площі. Раніше сім’я із двох осіб могла претендувати на участь у програмі, маючи у власності до 73,5 кв. м. За оновленими правилами граничний показник для домогосподарства з однієї чи двох осіб становить сумарно не більше ніж 52,5 кв. м. Тобто якщо подружжя вже володіє квартирою площею 60 кв. м, скористатися програмою вони не зможуть.

Додатково запроваджено розширений період перевірки операцій із нерухомістю — так зване правило "36 місяців". Якщо раніше банки аналізували угоди лише за останній рік, то тепер перевіряють трирічний період. У разі якщо за цей час особа продала квартиру, а сумарна площа проданої та наявної нерухомості перевищує встановлений норматив, у програмі можуть відмовити. Це суттєво ускладнює можливість участі для тих, хто планував продати старе житло, щоб за допомогою "єОселі" придбати нове та покращити свої умови проживання.

Ліміти на площу та вартість житла: нові "стелі"

Оновлена версія "єОселі" вперше встановлює не лише нормативи площі на одного члена сім’ї, а й абсолютні максимальні межі, які не можна перевищувати незалежно від складу домогосподарства.

Для квартир гранична площа становить 115,5 кв. м, для житлових будинків — 125,5 кв. м. Навіть якщо сім’я численна і формально вписується в норматив на кожного члена, придбати об’єкт більшої площі за програмою буде неможливо.

Окрім цього, запроваджено жорстке обмеження вартості квадратного метра. Ціна 1 кв. м не може перевищувати граничний показник більш ніж на 10%. Цей показник визначається на основі опосередкованої вартості будівництва в конкретному регіоні із застосуванням коефіцієнта 2,0. Фактично це означає, що програма орієнтована на житло в нижньому або середньому ціновому сегменті.

За словами рієлтора однієї з київських агентств нерухомості, нові правила суттєво звужують вибір для покупців.

"Раніше клієнти могли обирати з доволі широкого спектра новобудов, особливо у великих містах. Тепер через обмеження ціни "квадрата" під програму підпадають або окремі секції житлових комплексів, або проєкти на етапі будівництва в віддаленіших районах. У центрі чи в популярних локаціях знайти квартиру, що відповідає новим лімітам, практично нереально", — зазначає фахівець у коментарі "Телеграфу".

У регіонах ситуація різниться. Наприклад, у Львові через встановлену "стелю" вартості квадратного метра під нові умови програми підпадає лише обмежена кількість квартир — за оцінками місцевих учасників ринку, це може бути кілька десятків об’єктів у всьому місті.

Винятки та нові можливості

Попри загальне посилення вимог, у програмі з’явилися й нові опції, які частково розширюють доступ до пільгового кредитування.

Один із таких винятків стосується новобудов. Для житла, введеного в експлуатацію менш ніж три роки тому, допускається перевищення встановлених лімітів площі та вартості до 10%. Це рішення пояснюють підтримкою будівельної галузі, яка залишається залежною від державних програм іпотечного кредитування.

Крім того, розширено перелік категорій, які можуть претендувати на пільгову ставку 3% річних у перші десять років кредитування. Якщо раніше таке право мали переважно військовослужбовці-контрактники, то тепер воно поширюється і на військових, призваних під час мобілізації.

Окремо діє спеціальний механізм для внутрішньо переміщених осіб. З вересня 2025 року держава компенсує 70% першого внеску, а також 70% щомісячних платежів протягом першого року кредитування. Додатково покриваються витрати на оформлення — до 40 тис. грн.

Водночас програма для ВПО має жорстке обмеження: вартість житла не повинна перевищувати 2 млн грн. У великих містах це суттєво звужує вибір об’єктів і створює дефіцит пропозиції в межах установленої цінової межі.

Драйвер ринку та ризик скорочення пропозиції

У 2025 році програма "єОселя" фактично стала одним із ключових драйверів первинного ринку нерухомості. Частка квартир у новобудовах, придбаних за її допомогою, зросла до 64% — це близько 9,4 млрд грн. Для порівняння, у 2024 році цей показник становив 32% або 4,8 млрд грн.

Понад 56% усіх кредитів традиційно припало на Київ та Київську область, що підтверджує концентрацію попиту саме в столичному регіоні.

Водночас експерти звертають увагу на проблему відповідності нових лімітів ринковій реальності. Більшість житлових комплексів, які зараз виходять на ринок, проєктувалися ще у 2024–2025 роках — до запровадження оновлених обмежень. За цей час суттєво зросла собівартість будівництва: подорожчали матеріали, логістика, оплата праці.

“Нові ліміти ціни квадратного метра не завжди відповідають реальній економіці будівництва. Девелопери закладали одні показники, а зараз змушені працювати в умовах інших правил. Через це частина об’єктів просто випадає з програми. Якщо тенденція збережеться, ми побачимо скорочення пропозиції житла, яке формально підпадає під умови “єОселі”. У великих містах вибір може звузитися до окремих комплексів або квартир на ранніх стадіях будівництва”, — зазначає рієлтор.

Нагадаємо, раніше "Телеграф" писав, що власники електромобілів через блекаути та морози зіткнулися з низкою незручностей : акумулятори розряджаються майже втричі швидше, вдома часто немає світла, а вартість зарядки на станціях помітно зросла.