Таунхаус больше не прокатит за садовый домик. В Украине изменили правила строительства

Кабинет министров Украины продолжает перевод строительной отрасли в цифровой формат через Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЕГЭССС). Очередные изменения касаются процедур возведения объектов по строительному паспорту и по схеме намерений застройки участка.

"Телеграф" рассказывает, что именно изменилось из-за новых правил строительства частных домов в условиях военного положения и требованиях к застройщикам. Нововведения зафиксированы в постановлении украинского правительства №305 от 4 марта 2026 года.

Главная идея изменений — не только автоматизировать процессы, но и усилить контроль. Власти хотят четко разделить небольшое индивидуальное строительство и крупные коттеджные проекты. Ранее девелоперы иногда оформляли большие жилые комплексы как садовые дома, чтобы избежать сложных процедур. Речь идет об экспертизе проектов и получении градостроительных условий и ограничений. Новые правила должны ликвидировать такую возможность.

Что можно строить по строительному паспорту

Обновленный перечень объектов, которые можно возводить по строительному паспорту, теперь прописан более четко. К ним относятся индивидуальные, садовые и дачные дома высотой до двух этажей (с мансардой или без нее) и площадью до 500 кв. м. По той же процедуре можно строить хозяйственные постройки — гаражи, сараи, котельные — а также ограждения, ворота и другие элементы, связанные с домом.

При этом из списка полностью исключены сблокированные и блокированные жилые дома. Это означает, что таунхаусы, дуплексы и многоквартирные дома с отдельными входами на участок теперь нельзя строить по упрощенной процедуре. Для них обязательны градостроительные условия и ограничения. Таким образом государство пытается остановить практику, когда под видом частного дома фактически строились многоквартирные объекты.

Упрощение по схеме намерений во время войны

Постановление вводит отдельную норму на период военного положения и в течение года после его завершения. В это время разрешается строить индивидуальные, садовые и дачные дома до двух этажей (без учета мансарды) и площадью до 200 кв. м без получения строительного паспорта.

Такое упрощение распространяется и на хозяйственные постройки, гаражи, элементы благоустройства и озеленения. Однако оно не касается сблокированных домов — для них по-прежнему действует более сложная процедура.

Перед началом строительства заказчик должен обратиться к сертифицированному архитектору или инженеру-проектировщику. Специалист разрабатывает схему намерений застройки и загружает ее в ЕГЭССС. При этом стоит учитывать, что многие типовые проекты энергоэффективных домов имеют площадь до 250 кв. м. В таких случаях уже потребуется полноценная процедура и строительный паспорт.

Как работает цифровая схема

В системе ЕГЭССС появляется новый пункт, который регулирует работу со схемой намерений. Электронный документ формируется архитектором или проектировщиком через личный кабинет и подписывается квалифицированной электронной подписью.

Сама схема — это не формальность. Она содержит данные о расположении объекта, фасады, планы этажей, информацию об инженерных сетях, а также подтверждение, что объект не относится к памятникам или опасным сооружениям.

Такой подход должен сократить количество самовольных проектов. Ранее владельцы участков часто строили без учета норм, нарушая отступы от границ и линий застройки.

Ограничения для исторических территорий

Отдельное внимание уделено защите культурного наследия. Новые правила запрещают использовать упрощенную схему намерений в исторических населенных пунктах, если для них не утверждена специальная научно-проектная документация.

Также нельзя применять упрощенную процедуру в зонах охраны памятников и буферных территориях. Это должно предотвратить застройку исторических центров под видом реконструкции или строительства садовых домов.

Контроль и ответственность специалистов

Документ также внедряет автоматизированный механизм ответственности архитекторов и проектировщиков. Если органы государственного архитектурно-строительного контроля выявляют нарушения и выдают специалисту два предписания, система автоматически блокирует ему доступ к созданию новых схем.

Фактически это означает временный запрет на работу до устранения нарушений или их обжалования. Такой механизм может повлиять на стоимость услуг специалистов, поскольку они будут учитывать риски при формировании цен.

Что изменится для застройщиков

Власти рассчитывают, что новые правила закроют лазейки для хаотичной застройки и четко отделят частное строительство от крупных проектов. Владельцы участков смогут быть более уверены, что рядом не появится многоквартирный дом или гостиница под видом садового домика.

Для девелоперов это означает необходимость перехода к полноценным градостроительным процедурам. Для частных застройщиков — более прозрачный и цифровой процесс, но с обязательным привлечением сертифицированного специалиста.

Ранее мы писали, что заповедную территорию Протасов Яр в Киеве могут застроить высотками. Суд исключил ее часть из состава ландшафтного заказника.