Таунхаус більше не прокотить за садовий будиночок. В Україні змінили правила будівництва

Держава закриває лазівки для забудовників

Кабінет міністрів України продовжує переведення будівельної галузі у цифровий формат через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Чергові зміни стосуються процедур зведення об’єктів за будівельним паспортом та за схемою намірів забудови ділянки.

"Телеграф" розповідає, що саме змінилося через нові правила будівництва приватних будинків в умовах воєнного стану та вимоги до забудовників. Нововведення зафіксовано у постанові українського уряду №305 від 4 березня 2026 року.

Головна ідея змін — не лише автоматизувати процеси, а й посилити контроль. Влада хоче чітко розділити невелике індивідуальне будівництво та великі котеджні проєкти. Раніше девелопери іноді оформляли великі житлові комплекси як садові будинки, щоб уникнути складних процедур. Йдеться про експертизу проєктів та отримання містобудівних умов та обмежень. Нові правила мають ліквідувати таку можливість.

Що можна будувати за будівельним паспортом

Оновлений перелік об’єктів, які можна будувати за будівельним паспортом, тепер прописано чіткіше. До них належать індивідуальні, садові та дачні будинки висотою до двох поверхів (з мансардою або без неї) та площею до 500 кв. м. За тією ж процедурою можна будувати господарські споруди — гаражі, сараї, котельні — а також огорожі, ворота та інші елементи, пов’язані з будинком.

При цьому зі списку повністю виключено зблоковані та блоковані житлові будинки. Це означає, що таунхауси, дуплекси та багатоквартирні будинки з окремими входами на ділянку тепер не можна будувати за спрощеною процедурою. Для них обов’язкові містобудівні умови та обмеження. Таким чином, держава намагається зупинити практику, коли під виглядом приватного будинку фактично будувалися багатоквартирні об’єкти.

Спрощення за схемою намірів під час війни

Постанова вводить окрему норму на період воєнного стану та протягом року після його завершення. У цей час дозволяється будувати індивідуальні, садові та дачні будинки до двох поверхів (без урахування мансарди) та площею до 200 кв. м без отримання будівельного паспорта.

Таке спрощення поширюється і на господарські споруди, гаражі, елементи благоустрою та озеленення. Однак воно не стосується зблокованих будинків — для них, як і раніше, діє складніша процедура.

Перед початком будівництва замовник повинен звернутися до сертифікованого архітектора або інженера-проектувальника. Фахівець розробляє схему намірів забудови та завантажує її до ЄДЕССБ. При цьому варто враховувати, що багато типових проєктів енергоефективних будинків мають площу до 250 кв. м. У таких випадках вже знадобиться повноцінна процедура та будівельний паспорт.

Як працює цифрова схема

У системі ЄДЕССБ з’являється новий пункт, який регулює роботу зі схемою намірів. Електронний документ формується архітектором або проєктувальником через особистий кабінет та підписується кваліфікованим електронним підписом.

Сама схема – це не формальність. Вона містить дані про розташування об’єкта, фасади, плани поверхів, інформацію про інженерні мережі, а також підтвердження, що об’єкт не належить до пам'ятників чи небезпечних споруд.

Такий підхід має скоротити кількість самовільних проєктів. Раніше власники ділянок часто будували без урахування норм, порушуючи відступи від кордонів та ліній забудови.

Обмеження для історичних територій

Окрему увагу приділено захисту культурної спадщини. Нові правила забороняють використовувати спрощену схему намірів у історичних населених пунктах, якщо для них не затверджено спеціальну науково-проєктну документацію.

Також не можна застосовувати спрощену процедуру у зонах охорони пам’яток та буферних територіях. Це має запобігти забудові історичних центрів під виглядом реконструкції чи будівництва садових будинків.

Контроль та відповідальність фахівців

Документ також запроваджує автоматизований механізм відповідальності архітекторів та проєктувальників. Якщо органи державного архітектурно-будівельного контролю виявляють порушення та видають фахівцю два розпорядження, система автоматично блокує йому доступ до створення нових схем.

Фактично це означає тимчасову заборону працювати до усунення порушень чи його оскарження. Такий механізм може вплинути на вартість послуг фахівців, оскільки вони враховуватимуть ризики для формування цін.

Що зміниться для забудовників

Влада розраховує, що нові правила закриють лазівки для хаотичної забудови та чітко відокремлять приватне будівництво від великих проєктів. Власники ділянок зможуть бути впевненішими, що поряд не з’явиться багатоквартирний будинок чи готель під виглядом садового будиночка.

Для девелоперів це необхідність переходу до повноцінних містобудівних процедур. Для приватних забудовників — прозоріший і більш цифровий процес, але з обов’язковим залученням сертифікованого фахівця.

Раніше ми писали, що заповідну територію Протасів Яр у Києві можуть забудувати висотками. Суд виключив її частину зі складу ландшафтного заказника.