Забудьте про радянські черги: хто отримає житло та що змінить новий Житловий кодекс

Чому радянське законодавство давно не працює і що має прийти йому на зміну

Україна досі живе за житловими правилами, які написали ще в 1983 році в Радянському Союзі. Той документ створювали для країни, де квартири роздавала держава, а люди роками стояли в чергах на власне житло. Сьогодні ми купуємо і продаємо нерухомість, орендуємо квартири, створюємо ОСББ, а законодавство досі говорить мовою планової економіки та обмеженої власності.

Чому скасування радянського Житлового кодексу давно назріло, що регулюватиме житлові відносини після його скасування і які норми критично важливо прописати в новому документі, з'ясовував "Телеграф".

Радянська спадщина: коли держава вирішувала, де тобі жити

13 січня 2026 року Верховна Рада проголосувала за скасування Житлового кодексу. Парламентарі ухвалили законопроєкт №12377 "Про основні засади житлової політики", який має запровадити європейські підходи замість застарілих радянських норм про квартирні черги та обмежене право власності.

Житловий кодекс 1983 року створювали для зовсім іншої країни. Тоді держава була головним власником усього житла, а громадяни лише користувалися квартирами. Приватної власності на житло в сучасному розумінні не існувало — люди були радше тимчасовими користувачами, ніж справжніми господарями своїх квадратних метрів.

За три десятиліття незалежності ситуація кардинально змінилася. З'явився ринок нерухомості, іпотека, приватні забудовники, ОСББ та мільйони власників квартир. Водночас Житловий кодекс продовжував діяти, створюючи абсурдні ситуації — адже в ньому йшлося про реалії, яких давно не існує. Парламент роками відкладав оновлення житлового законодавства, поки війна не поставила питання ребром: знищені будинки, мільйони переселенців та необхідність відбудови вимагали сучасних правил гри.

Новий закон скасовує застарілий кодекс і пропонує натомість рамкові принципи житлової політики. Це означає, що депутатам ще доведеться ухвалити десятки інших законопроєктів та внести зміни в Податковий кодекс, щоб система запрацювала повноцінно. Перший крок зроблено, але попереду ще довга дорога.

Соціальне житло замість черг, компенсації замість обіцянок: що пропонують депутати

Законопроєкт №12377 запроваджує кілька ключових новацій, яких раніше в Україні не було. Перша — створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, де кожен зможе побачити дані про весь житловий фонд країни, черги на підтримку, доступні програми та тарифи на комунальні послуги. Це має зробити процес отримання житла прозорим, а не таємницею за сімома печатками, як це було раніше.

Друга важлива зміна — запровадження фінансово-кредитних механізмів для забезпечення житлом. Йдеться про пільгові довгострокові кредити, фінансовий лізинг та оренду з правом викупу. Ці інструменти давно працюють у Європі, але в Україні досі не мали законодавчого підґрунтя.

Третя новація — поява поняття соціального житла для найвразливіших верств населення. Орендна плата в такому житлі залежатиме від доходу родини, що має допомогти людям, які не можуть дозволити собі купити чи орендувати звичайну квартиру. Це принципово відрізняється від радянської системи черг, де люди могли чекати десятиліттями.

Закон також передбачає надання службового житла військовослужбовцям, поліцейським та іншим категоріям, які визначить уряд. Важливий нюанс — таке житло надаватиметься лише тимчасово, без можливості приватизації. Це має запобігти зловживанням, коли службові квартири швидко ставали приватною власністю.

Окремий розділ присвячений компенсаціям за знищене або пошкоджене житло внаслідок війни. Законопроєкт закріплює право громадян на відшкодування, хоча механізм його реалізації ще потрібно прописати в окремих нормативних актах. Також передбачається створення спеціальних револьверних фондів у громадах для фінансування житлового будівництва та запровадження механізмів комплексної реновації застарілого житлового фонду.

"Це не загроза, а можливість створити справедливі правила": що кажуть юристи про скасування кодексу

Адвокат Ігор Чудовський вважає рішення парламенту логічним та своєчасним. "Скасування радянського Житлового кодексу є логічним і давно назрілим кроком", — каже експерт у коментарі "Телеграфу". Він пояснює, що документ базувався на принципах, які давно втратили актуальність.

"Документ 1983 року ґрунтувався на плановій економіці, де держава була основним власником житла, а громадяни — лише користувачами. Черги на квартири, обмежене право власності та ігнорування ринкових відносин давно не відповідають реаліям сучасної України", — наголошує Чудовський.

Юрист каже, що правовий вакуум після скасування кодексу не станеться, бо житлові відносини вже регулюються Цивільним та Земельним кодексами, законами про ОСББ, житлово-комунальні послуги, оренду та судовою практикою.

"Критично важливо, щоб нове житлове законодавство передбачало захист права власності в умовах війни, прозорі механізми компенсації за зруйноване житло, зрозумілі правила оренди та сучасну модель соціального житла без радянських черг", — наголошує адвокат.

Експерт також звертає увагу на прогалини, які варто заповнити в майбутньому законодавстві. "Ще було би добре у майбутньому законі прописати правові норми, які регулюють відносини між забудовниками та інвесторами. Цю проблему я виділяю з урахуванням того, що на ринку нерухомості відбуваються шахрайські схеми по заволодінню коштами інвесторів", — зазначає Чудовський.

Юрист додає, що потрібно чіткіше прописати відносини в ОСББ щодо зобов'язань фінансування потреб з обслуговування будинків. "Скасування старого кодексу — це не загроза, а можливість створити справедливі й європейські правила для громадян", — підсумовує адвокат Ігор Чудовський.

Нагадаємо, "Телеграф" також писав, як в Україні терміново переписують Трудовий кодекс. Він теж застряг в минулому столітті.