Вместо науки — ЖК: как Национальная академия наук Украины теряет гектары земли в Киеве

Судебные процессы по делам недвижимости института могут создать прецедент

Прокуратура пытается вернуть под контроль государства около 10 гектаров земель НАН Украины в Святошинском районе Киева. Речь идет о двух участках, на которых известный столичный застройщик планирует возвести жилые высотки вместо научной инфраструктуры.

Простым решением судьи может быть узаконена схема, лишающая науку исследовательской базы. Подробнее — в материале.

На месте научных корпусов — многоэтажки?

Спор разворачивается вокруг земельного участка площадью 1,714 га по адресу: ул. Генерала Наумова (ныне Олега Мудрака), 17-А. Это территория Института проблем материаловедения им. И. М. Францевича — локация на окраине правого берега в жилмассиве Новобеличи, которую девелоперы считают "золотой жилой". Район граничит с сосновым лесом, а близость к метро "Академгородок" и большой транспортной артерии — проспекту Палладина — делает его чрезвычайно привлекательным для жилой застройки.

И именно на такие земли нацелилось ООО "Системинвестменеджмент" (связано с холдингом "КСМ-Груп"), с которым институт 7 октября 2022 года заключил инвестиционный договор. Подпись под этим документом, очевидно, стала финальным аккордом в карьере многолетнего директора учреждения Юрия Солонина (возглавлял институт с 2002 года), ведь он покинул пост уже через несколько месяцев после соглашения.

Вместо финансирования разработки высокотехнологичных продуктов или модернизации лабораторий этот документ, как следует из материалов уголовного производства и исков Киевской городской прокуратуры, предусматривает снос зданий научного учреждения. На их месте компания планировала построить многофункциональный комплекс, в котором основная часть площадей будет принадлежать частной фирме.

Однако дьявол кроется в деталях: застройщик использовал льготную нормативную денежную оценку, которую закон разрешает применять исключительно для "эксплуатации и обслуживания научных корпусов". Соответственно, получилась цифра — 23 млн грн, то есть ориентировочно 134 тыс. грн/сотка (или 3 300 долларов в эквиваленте). А именно от этой оценки зависит объем будущей компенсации для государства, то есть если она занижена, то и квартир для ученых застройщик выделит меньше.

Таким образом цена в инвестиционном договоре выглядит откровенным издевательством, ведь в Святошинском районе под застройку стоимость сотки стартует от 10 тысяч долларов. Это поднимает реальную стоимость участка минимум до 70-100 млн грн. Она могла быть такой или даже выше, если бы земля была выставлена на аукцион. Однако этого не произошло, что позволило застройщику претендовать на столичную землю под высотки по цене нескольких двухкомнатных квартир на окраине.

В то же время прокуратура настаивает: Юрий Солонин как руководитель института вообще не имел права единолично решать судьбу участка. Ведь он, как и другая земля научного учреждения, находится в коммунальной собственности громады Киева, а институт является лишь постоянным пользователем. Таким образом, по закону земля должна использоваться исключительно для научной деятельности, а любая смена пользователя или передача функций заказчика строительства возможна только с согласия владельца — Киевского городского совета, который такового не давал.

Нотариальный десант: как легализовать подпись директора

Везение ООО "Системинвестменеджмент" не закончилось чрезвычайно щедрыми условиями со стороны научного учреждения. Похоже, застройщику удалось найти и лояльного нотариуса, который помог с технической легализацией права на землю в государственных реестрах.

Как выяснил "Телеграф", эту операцию выполнила Ольга Черногуз — частный нотариус Киевского городского нотариального округа. В пределах одного рабочего дня — 3 марта 2023 года — она зарегистрировала за ООО "Системинвестменеджмент" право временного пользования (суперфиций) сразу на два участка института:

• площадью 1,714 га по ул. Генерала Наумова (ныне Олега Мудрака), 17-А, о котором шла речь выше;
• площадью 8,14 га на ул. Емельяна Прицака, 3 (до 2022 года улица Академика Кржижановского).

Фактически нотариус перенесла на бумагу волю директора института (в это время Юрия Солонина в должности уже сменил Геннадий Баглюк), превратив внутреннее соглашение в официальный юридический титул в реестре. Именно поэтому прокуратура сейчас оспаривает не только инвестиционные договоры, которые стали фундаментом схемы, но и право суперфиция и регистрационные действия нотариуса. А актуальная карта судебных баталий пока выглядит так.

• Процесс относительно меньшего участка по ул. Генерала Наумова (Олег Мудрака), 17-А на начальной стадии. 16 июня Хозяйственный суд города Киева открыл производство по иску Соломенской окружной прокуратуры (дело №910/7176/26). Прокуроры требуют аннулировать инвестиционный договор и наложить судебный запрет на любые работы на участке. Подготовительное заседание назначено на 23 июля. В этот день судья Юрий Пидченко может решить, "заморозить" ли стройплощадку или нет. Но прокуратура должна предоставить железобетонные доказательства, что застройщик готовит технику.

• По делу по участку на улице Емельяна Прицака, 3 (№910/16499/25) судья Александр Котков отказался запрещать строительные работы на время процесса, ведь не увидел "достаточных доказательств" такой опасности. Прокуратура это решение оспорила – соответствующее заявление на днях рассмотрит Северный апелляционный хозяйственный суд. Параллельно в суде первой инстанции судья Котков постановил, что без нотариуса дело не решить. Именно поэтому он объявил перерыв в рассмотрении дела по сути, чтобы привлечь Ольгу Черногуз как третье лицо.

Таким образом, пока в одном кабинете Хозяйственного суда прокуратура только пытается обосновать риски, в другом — застройщик одержал тактическую победу, избежав запрета на работы. Участие нотариуса Черногуз в процессе дает надежду на публичное выяснение того, как государственная земля "сменила владельца" за один день. Однако главным вопросом остается правомерность действий руководства научного учреждения, открывшего двери для этой застройки.

Кто за кулисами? "Спецотряд" технических фирм

За вывеской ООО "Системинвестменеджмент" с уставным капиталом в 5 000 грн скрывается один из самых влиятельных игроков на рынке киевской застройки — холдинг "КСМ-Груп" семьи Копыстырь. Эта структура пытается превратить земли НАН Украины в свою закрытую строительную площадку, для чего использует сеть компаний. "Системинвестменеджмент" в ней выполняет роль "юридического фасада".

Единолично владеет и управляет ООО Светлана Панасюк. У фирмы нет собственной тяжелой техники или штата, согласно отчетности, в ней официально работает только два человека. Задача компании, похоже, быть подписантом рискованных сделок и аккумулировать средства. Строительство же ведут другие структуры холдинга, например "Профит Билдинг" или "Буд-Рем Холдинг", в которых Панасюк также является ключевым лицом.

Более того, Светлана Панасюк обеспечивает холдингу "полный цикл" контроля: она одновременно возглавляет более 15 ОСМД во флагманском проекте группы — ЖК "Хрустальные источники", возведенном также на научных землях Феофании. Это позволяет застройщику сохранять контроль над коммуникациями и обслуживанием уже проданных объектов. Кстати, как раз в этом комплексе застройщик "задолжал" Нацакадемии наук более 7,6 тыс кв. м жилья, или 152 квартир. Несмотря на то, что с момента заключения соглашения прошло 16 лет.

Примечательно, что этот ЖК стал центральным объектом расследования НАБУ. По версии следствия, именно здесь представители "КСМ-Груп" предлагали квартиры (со скидкой 7 млн грн) тогдашнему министру развития громад и территорий Алексею Чернышеву и его окружению. В обмен за это чиновник должен был помочь в получении под застройку еще 11 гектаров бывшей агрофирмы "Цветы Украины". В этом деле в роли застройщика выступало ООО "Ситигазсервис", которая тоже принадлежит Светлане Панасюк.

Но ни этот бекграунд, ни финансовое состояние "инвестора" — ООО "Системинвестменеджмент" (ежегодные убытки фирмы составляют сотни тысяч гривен) — не остановило руководство Института проблем материаловедения от подписания сомнительного инвестиционного соглашения.

Как и опыт соседей — Института химии поверхности им. А. А. Чуйка, который также имел договорные отношения с ООО "Систиминвестменеджмент". Соглашение с фирмой научное учреждение подписало еще в ноябре 2017-го. Со своей стороны отдавало в пользование участок 0,48 га по ул. Генерала Наумова, 17, а за это застройщик должен был передать Нацакадемии наук по меньшей мере 12 квартир. Но ни одного квадратного метра ученые так и не получили. Ведь строительство на участке не началось из-за идентичных юридических просчетов с теми, что мы видим сейчас: отсутствия надлежащим образом оформленного права постоянного пользования землей и разрешительных документов.

Обращали внимание руководства НАНУ на неправильную тактику обращения с землей в разные годы и государственные аудиторы. Ключевые нарушения: отбор застройщиков без конкуренции; отсутствие в договорах четко определенной стоимости имущества, передаваемого академией под застройку; отсутствие контроля за инвестпроектами. Поэтому жилищный фонд Нацакадемии наук пополнялся в последние годы слишком медленно, в то время как государство массово теряло ценные земли. Ситуация с 10 гектарами на улицах Олега Мудрака (бывшей Генерала Наумова) и Емельяна Прицака таким образом выглядит как очередная попытка наступить на те же грабли.

"Телеграф" направил запросы в НАН Украины и КГГА, чтобы прояснить позицию ученых и города относительно судьбы земли на Святошино, а также продолжит следить за судебными процессами. Если прокуратура докажет свою правоту, дело может стать прецедентом для пересмотра десятков схожих соглашений НАНУ с застройщиками. Если нет, на месте научных корпусов могут появиться очередные жилые комплексы. Не переключайтесь.

Как сообщал "Телеграф", в прошлом году "КСМ-Групп" фигурировало в скандале вокруг возможной застройки Ботанического сада им. Гришка. Холдинг также претендовал на заповедные земли благодаря инвестиционному договору.