Замість науки – ЖК: як Національна академія наук України втрачає гектари землі в Києві

Прокуратура намагається повернути під контроль держави майже 10 гектарів земель НАН України в Святошинському районі Києва. Йдеться про дві ділянки, на якій відомий столичний забудовник планує звести житлові висотки замість наукової інфраструктури.

Простим рішенням судді може бути узаконена схема, яка позбавить науку дослідницької бази. Докладніше — в матеріалі.

На місці наукових корпусів багатоповерхівки?

Суперечка розгортається навколо земельної ділянки площею 1,714 га за адресою: вул. Генерала Наумова (нині Олега Мудрака), 17-А. Це територія Інституту проблем матеріалознавства ім. І. М. Францевича — локація на околиці правого берега в жилмасиві Новобіличі, яку девелопери вважають "золотою жилою". Район межує із сосновим лісом, а близькість до метро "Академмістечко" та великої транспортної артерії — проспекту Палладіна — робить його надзвичайно привабливим для житлової забудови.

І саме на такі землі націлилося ТОВ "Сістемінвестменеджмент" (фірму пов’язують з холдингом "КСМ-Груп"), з яким інститут 7 жовтня 2022 року уклав інвестиційний договір. Підпис під цим документом очевидно став фінальним акордом у кар’єрі багаторічного директора установи Юрія Солоніна (очолював інститут з 2002 року), адже вже за кілька місяців після угоди він залишив посаду.

Замість фінансування розробки високотехнологічних продуктів або модернізації лабораторій цей документ, як випливає з матеріалів кримінального провадження та позовів Київської міської прокуратури, передбачає знесення будівель наукової установи. На їх місці компанія планувала звести багатофункціональний комплекс, в якому основна частина площ належатиме саме їй.

Проте диявол криється в деталях: забудовник використав пільгову нормативну грошову оцінку, яку закон дозволяє застосовувати виключно для "експлуатації та обслуговування наукових корпусів". Відповідно вийшла цифра — 23 млн грн., тобто орієнтовно 134 тис грн/сотка (або 3 300 доларів в еквіваленті). А саме від цієї оцінки залежить обсяг майбутньої компенсації для держави, тобто якщо вона занижена, то і квартир для вчених забудовник виділить менше.

Отже на цьому фоні цифри в угоді виглядають відвертим знущанням, адже у Святошинському районі вартість сотки під забудову стартує від 10 тис. доларів. Це піднімає реальну вартість ділянки щонайменше до 70-100 млн грн. Вона могла бути такою, або навіть вищою, якби земля була виставлена на аукціон. Проте цього не сталося, що дозволило забудовнику претендувати на столичну землю під висотки за ціною кількох двокімнатних квартир на околиці.

Водночас прокуратура наполягає: Юрій Солонін як керівник інституту взагалі не мав права одноосібно вирішувати долю ділянки. Адже вона, як і інша земля наукової установи, перебуває у комунальній власності громади Києва, а інститут є лише постійним користувачем. Таким чином, за законом, земля має використовуватися виключно для наукової діяльності, а будь-яка зміна користувача чи передача функцій замовника будівництва можлива лише за згоди власника — Київської міської ради, яка її не надавала.

Нотаріальний десант: як легалізувати підпис директора

Везіння ТОВ "Сістемінвестменеджмент" не закінчилось надзвичайно щедрими умовами з боку наукової установи. Схоже, забудовнику вдалося знайти і лояльного нотаріуса, який допоміг з технічною легалізацією права на землю в державних реєстрах.

Як з’ясував "Телеграф", цю операцію виконала Ольга Чорногуз — приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу. В межах одного робочого дня — 3 березня 2023 року — вона зареєструвала за ТОВ "Сістемінвестменеджмент" право тимчасового користування (суперфіцій) одразу на дві ділянки інституту:

• площею 1,714 га на вул. Генерала Наумова (нині Олега Мудрака), 17-А — ділянка, про яку йшла мова вище;
• площею 8,14 га на вул. Омеляна Пріцака, 3 (до 2022 року вулиця Академіка Кржижановського).

Фактично нотаріус перенесла на папір волю директора інституту (в цей час Юрія Солоніна на посаді вже змінив Геннадій Баглюк) і перетворила внутрішню угоду на офіційний юридичний титул у реєстрі. Саме тому прокуратура зараз оскаржує не тільки інвестиційні договори, які стали фундаментом схеми, а й право суперфіцію та реєстраційні дії нотаріуса. А актуальна карта судових баталій наразі виглядає ось так.

• Процес щодо меншої ділянки по вул. Генерала Наумова (Олега Мудрака), 17-А на початковій стадії. 16 червня Господарський суд міста Києва відкрив провадження за позовом Солом'янської окружної прокуратури (справа №910/7176/26). Прокурори вимагають анулювати інвестиційний договір та накласти судову заборону на будь-які роботи на ділянці. Підготовче засідання призначене на 23 липня. Цього дня суддя Юрій Підченко може вирішити, "заморозити" будмайданчик, чи ні. Але прокуратура має надати залізобетонні докази, що забудовник вже готує техніку.

• У справі по ділянці на вулиці Омеляна Пріцака, 3 (№910/16499/25) суддя Олександр Котков відмовився забороняти будівельні роботи на час процесу, адже не побачив "достатніх доказів" такої небезпеки. Прокуратура це рішення оскаржила – відповідну заяву днями розгляне Північний апеляційний господарський суд. Паралельно у суді першої інстанції суддя Котков вирішив: без нотаріуса справу не розв'язати. Саме тому, він оголосив перерву у розгляді справи по суті, аби залучити Ольгу Чорногуз як третю особу.

Таким чином, поки в одному кабінеті Господарського суду прокуратура лише намагається обґрунтувати ризики, в іншому — забудовник отримав тактичну перемогу, уникнувши заборони на роботи. Участь нотаріуса Чорногуз у процесі тепер є офіційною, що дає надію на публічне з'ясування того, як державна земля "змінили власника" за один день. Проте головним питанням лишається правомірність дій керівництва наукової установи, яке відкрило двері для цієї забудови.

Хто за лаштунками? "Спецзагін" технічних фірм

За вивіскою ТОВ "Сістемінвестменеджмент" зі статутним капіталом у 5 000 грн ховається один із найвпливовіших гравців на ринку київської забудови — холдинг "КСМ-Груп" родини Копистир. Ця структура намагається перетворити землі НАН України на свій закритий будівельний майданчик, для чого використовує мережу компаній. "Сістемінвестменеджмент" в ній виконує роль "юридичного фасада".

Одноосібно володіє та керує ТОВкою Світлана Панасюк. У фірми немає власної важкої техніки чи штату, згідно зі звітністю, в ній офіційно працює лише дві особи. Завдання компанії, схоже, бути "підписантом" ризикованих угод та акумулювати кошти. Будівництво ж ведуть інші структури холдингу, як-от "Профіт Білдинг" чи "Буд-Рем Холдинг", в яких Панасюк також є ключовою особою.

Більше того, Світлана Панасюк забезпечує холдингу "повний цикл" контролю: вона одночасно очолює понад 15 ОСББ у флагманському проєкті групи — ЖК "Кришталеві джерела", зведеному також на наукових землях Феофанії. Це дозволяє забудовнику зберігати контроль над комунікаціями та обслуговуванням вже проданих об'єктів. До речі, як раз в цьому комплексі забудовник "заборгував" Нацакадемії наук понад 7,6 тис кв м житла, або 152 квартир. Попри те, що з моменту укладання угоди минуло 16 років.

Примітно, що цей же ЖК став центральним об’єктом розслідування НАБУ. За версією слідства, саме тут представники "КСМ-Груп" пропонували квартири (зі знижкою у 7 млн грн) тодішньому міністру розвитку громад і територій Олексію Чернишову та його оточенню. В обмін за це посадовець мав посприяти в отриманні під забудову ще 11 гектарів колишньої агрофірми "Квіти України". В цій справі в ролі забудовник виступало ТОВ "Сітігазсервіс", яка теж належить Світлані Панасюк.

Але ні цей бекграунд, ні фінансовий стан "інвестора" ТОВ "Сістемінвестменеджмент" (щорічні збитки фірми складають сотні тисяч гривень) не зупинив керівництво Інституту проблем матеріалознавства від підписання сумнівної інвестиційної угоди.

Як і досвід сусідів – Інституту хімії поверхні ім. О.О.Чуйка, який також мав договірні стосунки з ТОВ Сістемінвестменеджмент". Угоду з фірмою наукова установа підписала ще у листопаді 2017-го. Зі свого боку віддавала в користування ділянку 0,48 га по вул. Генерала Наумова, 17, а за це забудовник мав передати Нацакадемії наук щонайменше 12 квартир. Проте жодного квадратного метра вчені так і не отримали. Адже будівництво на ділянці не розпочалось через ідентичні юридичні прорахунки, які ми бачимо зараз: відсутність належним чином оформленого права постійного користування землею та дозвільних документів.

Звертали увагу керівництва НАН на неправильну тактику поводження із землею в різні роки й державні аудитори. Ключові прорахунки: відбір забудовників без конкуренції; відсутність у договорах чітко визначеної вартості майна, яке академія передавала під забудову, відсутність контролю за інвестпроєктами. Через це житловий фонд НАН поповнювався в останні роки надто повільно, в той час як держава масово втрачала цінні землі.

Ситуація з 10 гектарами на вулицях Олега Мудрака (колишня Генерала Наумова) та Омеляна Пріцака (колишня Академіка Кржижановського) таким чином виглядає як чергова спроба наступити на ті самі граблі.

"Телеграф" надіслав запити до НАН України та КМДА, аби прояснити позицію науковців та міста щодо долі землі на Святошино і продовжить стежити за судовими процесами. Якщо прокуратура доведе свою правоту, справа може стати прецедентом для перегляду десятків подібних угод НАН із забудовниками. Якщо ні — на місці наукових корпусів можуть з’явитися чергові житлові комплекси. Не перемикайтесь.

Як повідомляв "Телеграф", минулого року "КСМ-Груп" фігурувало в скандалі навколо можливої забудови Ботанічного саду ім. Гришка. Холдинг так само претендував на заповідні землі завдяки інвестиційному договору.