"єОселя" стала жестче: кто теперь не сможет взять льготную ипотеку

Есть несколько опций, которые расширяют предложения

Государственная программа доступной ипотеки "єОселя" с февраля 2026 года заработала по новым правилам, которые существенно меняют условия участия. После принятия постановления Кабинета Министров №1637 в декабре 2025 года акцент сделали на более адресной поддержке, однако фактически требования к кандидатам стали значительно жестче.

"Телеграф" расскажет обо всех известных изменениях.

Новые жесткие требования к кандидатам

Ключевое изменение касается критериев обеспеченности жильем. Если раньше программа разрешала участие семьям с определенным объемом уже имеющейся недвижимости, то теперь она фактически ориентирована только на тех, кто имеет минимальные жилые площади.

Самое заметное нововведение — пересмотр норматива площади. Ранее семья из двух человек могла претендовать на участие в программе, имея в собственности до 73,5 кв. м. По обновленным правилам предельный показатель для домохозяйства из одного или двух человек составляет суммарно не более 52,5 кв. м. То есть если супруги уже владеют квартирой площадью 60 кв. м, воспользоваться программой они больше не смогут.

Дополнительно введен расширенный период проверки операций с недвижимостью — так называемое правило "36 месяцев". Если раньше банки анализировали сделки только за последний год, то теперь проверяют трехлетний период. В случае если за это время лицо продало квартиру, а суммарная площадь проданной и имеющейся недвижимости превышает установленный норматив, в программе могут отказать. Это существенно усложняет возможность участия для тех, кто планировал продать старое жилье, чтобы с помощью "єОселі" купить новое.

Лимиты на площадь и стоимость жилья: новые "потолки"

Обновленная версия "єОселі" впервые устанавливает не только нормативы площади на одного члена семьи, но и абсолютные максимальные пределы, которые нельзя превышать независимо от состава домохозяйства.

Для квартир предельная площадь составляет 115,5 кв. м, для жилых домов — 125,5 кв. м. Даже если семья многочисленная, приобрести объект большей площади по программе будет невозможно.

Помимо этого, введено жесткое ограничение стоимости квадратного метра. Цена 1 кв. м не может превышать предельный показатель более чем на 10%. Фактически это означает, что программа ориентирована на жилье в нижнем или среднем ценовом сегменте.

По словам риелтора одной из киевских агентств недвижимости, новые правила существенно сужают выбор для покупателей.

"Раньше клиенты могли выбирать из довольно широкого спектра новостроек, особенно в крупных городах. Теперь из-за ограничения цены "квадрата" под программу подпадают либо отдельные секции жилых комплексов, либо проекты на этапе строительства в более отдаленных районах. В центре или в популярных локациях найти квартиру, соответствующую новым лимитам, практически нереально", — отмечает специалист в комментарии "Телеграфу".

В регионах ситуация отличается. Например, во Львове из-за установленного "потолка" стоимости квадратного метра под новые условия программы подпадает лишь ограниченное количество квартир.

Исключения и новые возможности

Несмотря на общее ужесточение требований, в программе появились и новые опции, которые частично расширяют доступ к льготному кредитованию.

Один из таких исключений касается новостроек. Для жилья, введенного в эксплуатацию менее трех лет назад, допускается превышение установленных лимитов площади и стоимости до 10%.

Кроме того, расширен перечень категорий, которые могут претендовать на льготную ставку 3% годовых в первые десять лет кредитования. Теперь право на 3% распространяется и на военных, призванных по мобилизации.

Отдельно действует специальный механизм для внутренне перемещенных лиц. С сентября 2025 года государство компенсирует ВПО 70% первого взноса, а также 70% ежемесячных платежей в течение первого года кредитования. Дополнительно покрываются расходы на оформление — до 40 тыс. грн.

В то же время программа для ВПЛ имеет жесткое ограничение: стоимость жилья не должна превышать 2 млн грн. В крупных городах это существенно сужает выбор объектов.

Драйвер рынка и риск сокращения предложения

В 2025 году программа "єОселя" фактически стала одним из ключевых драйверов первичного рынка недвижимости. Доля квартир в новостройках, купленных с ее помощью, выросла до 64%. Более 56% всех кредитов традиционно пришлось на Киев и Киевскую область.

В то же время эксперты обращают внимание на проблему соответствия новых лимитов рыночной реальности. Большинство жилых комплексов проектировались еще до введения обновленных ограничений, а за это время существенно выросла себестоимость строительства.

"Новые лимиты цены квадратного метра не всегда соответствуют реальной экономике строительства. Из-за этого часть объектов просто выпадает из программы. Если тенденция сохранится, мы увидим сокращение предложения жилья, которое формально подпадает под условия "єОселі", — отмечает риелтор.

Напомним, ранее "Телеграф" писал, что владельцы электромобилей из-за блэкаутов и морозов столкнулись с рядом неудобств: аккумуляторы разряжаются почти втрое быстрее, дома часто нет света, а стоимость зарядки на станциях заметно выросла.